Dominik Köhler
Mag. Klemens Mayer ist Rechtsanwalt in Wien und schreibt regelmäßig eine Kolumne zum Thema „Recht in der Gastronomie und Hotellerie“. Interessante und aktuelle Themen werden erläutert, Tipps für GastronomInnen gegeben und auf Unrechtmäßigkeiten hingewiesen. Der Anwalt der Gastronomie kann gerade jetzt vielen weiterhelfen. Thema heute ist unter anderem die Teilanwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes.
Mag. Klemens Mayer:
Nachdem ich mich letztes Mal mit der Vollanwendbarkeit im Zusammenhang mit Unternehmensveräußerungen und damit verbunden der Abtretung von Mietrechten bzw. der Veräußerung von Mietrechten bei der Vollanwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes beschäftigt habe, möchte ich mich heute mit zwei weiteren Themenkomplexen im Zusammenhang mit Bestandrechten beschäftigen, nämlich:
- Teilanwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes
- Anwendbarkeit des allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches
Ad 1: Teilanwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes
Die Teilanwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes ist beispielsweise gegeben bei:
- Mietgegenstände in Gebäuden, die ohne Zuhilfenahme von Wohnbauförderungsmitteln auf Grund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurden;
- Mietgegenstände, die im Wohnungseigentum stehen und das Gebäude auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurde;
- Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines Dachbodens oder einen Aufbau auf Grund einer nach dem 31. Dezember 2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind sowie unausgebaute Dachbodenräumlichkeiten, die mit der Abrede vermietet werden, dass darin oder in einem an ihrer Stelle durchgeführten Aufbau durch den Hauptmieter eine Geschäftsräumlichkeit (Wohnung) errichtet werde;
- Mietgegenstände, die durch einen Zubau auf Grund einer nach dem 30.9.2006 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurden. In diesem Fall muss der Mietvertrag nach dem 30.9.2006 abgeschlossen werden.
Für den Fall der Veräußerung eines Unternehmens können zwei Tatbestände eintreten, nämlich die Geschäftsanteile der Mieterin (GmbH/KG/OHG, etc.) werden veräußert, d.h. das bestehende Mietverhältnis zu dieser Gesellschaft bleibt aufrecht oder die Mieterin, nämlich die Gesellschaft, veräußert den goodwill, damit verbunden auch die Mietrechte an einen neuen Mieter.
Außerhalb des Mietrechtsgesetzes (Teilausnahme) ist bei gesellschaftsrechtsspezifischen Änderungen innerhalb der Gesellschaft (Machtwechsel) der Vermieter nicht berechtigt, den Mietzins anzuheben, es können sohin Geschäftsanteile ohne Konsequenz auf das bestehende Mietverhältnis veräußert werden. Eine Veräußerung des goodwills verbunden mit den Mietrechten ist nur unter der Voraussetzung der Zustimmung des Vermieters möglich, ohne Zustimmung des Vermieters führt die Veräußerung zu einem „gespaltenen Mietverhältnis“, der seinerzeitige Mieter bleibt Hauptmieter und Ansprechpartner für den Vermieter, der Unternehmenswerber kann keine Rechte gegenüber dem Vermieter geltend machen, nur gegenüber dem Veräußerer des Unternehmens. Es empfiehlt sich daher im Vorfeld der Veräußerung die Zustimmung des Vermieters zur Versäußerung einzuholen.
Nur für eine Teilausnahme gilt außerdem der volle Kündigungsschutz nach Mietrechtsgesetz, wonach erst bei Vorliegen eines gesetzlichen Kündigungsgrundes – welcher faktischer weise nur schwer nachweisbar ist – der Vermieter zur Vertragsaufhebung berechtigt ist.
Es kann daher entweder – wie oben ausgeführt – schon bereits bei Abschluss des Mietvertrages ein möglicher Verkauf des Unternehmens berücksichtigt werden oder vor konkreten Verhandlungen mit möglichen Interessenten mit dem Vermieter eine mögliche Abtretung der Mietrechte besprochen und eine Vereinbarung getroffen werden.
Ad 2: Anwendbarkeit des allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches
Das allgemein bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) ist lediglich in einem sehr eingeschränkten Bereich auf Mietverhältnisse anwendbar. Die Anwendbarkeit des ABGB ist gegeben, wenn in einem Objekt nicht mehr als zwei selbstständige Bestandobjekte vorhanden sind, oder eine gesamte Liegenschaft in der beispielsweise ein Hotel oder eine Pension betrieben wird als Ganzes vermietet wird, aus meiner Sicht das klassische Beispiel sind alleinstehende Gasthäuser, Pensionen oder entsprechende Superädifikate (Würstelstände/kleine Cafés etc.).
Bei der Anwendbarkeit des ABGB ist der Vermieter in der Ausgestaltung des Mietvertrages vollkommen frei, es gibt nur ganz wenig zwingende gesetzliche Bestimmungen. Auch hier gilt das gleiche wie bei der Teilanwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes, hier muss bereits bei Abschluss des Mietvertrages wenn möglich eine detaillierte Regelung mit dem Vermieter für den Fall der Veräußerung des Unternehmens, verbunden mit der Veräußerung der Bestandrechte, getroffen werden, ebenso bei der Abtretung von Geschäftsanteilen der Mieterin, sollte dies verabsäumt worden sein, so ist auch hier vor einer allfälligen Unternehmensveräußerung mit dem Vermieter eine über die Übertragung der Mietrechte entsprechende Vereinbarung anzustreben die die Möglichkeit der Übertragung der Mietrechte berücksichtigt.
Beim Bestandvertrag basierend auf dem ABGB ist daher bei Abschluss des Mietvertrages im Detail die mögliche Veräußerung zu klären, da die Position des Vermieters für den Fall der Veräußerung am stärksten ist und daher es zu massiven Problemen für den Fall der Veräußerung kommen kann, die auch zur Kündigung des Bestandverhältnisses führen können.
Aus meiner Sicht ist daher im Einzelfall im Detail die Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetztes oder die Teilanwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes oder die Anwendbarkeit des AGBG zu prüfen, am besten sind bereits bei Abschluss des Mietvertrages entsprechende vertragliche Bestimmungen zu vereinbaren.
Mag. Klemens Mayer
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