Nicole Porranzl
Mag. Klemens Mayer ist Rechtsanwalt in Wien und schreibt regelmäßig eine Kolumne zum Thema „Recht in der Gastronomie und Hotellerie“. Interessante und aktuelle Themen werden erläutert, Tipps für GastronomInnen gegeben und auf Unrechtmäßigkeiten hingewiesen. Der Anwalt der Gastronomie kann gerade jetzt vielen weiterhelfen. Thema ist heute die Unternehmensveräußerung und die Weitergabe von Mietrechten.
Mag. Klemens Mayer:
Ich beschäftige mich heute mit einem Sachverhalt, welcher auch in der Gastronomie immer wieder vorkommt, gerade in einer so schwierigen Zeit wie der Pandemie: Ein Gastronom beabsichtigt das von ihm betriebene Unternehmen zu veräußern, also die Rechte dafür abzugeben. Hier ist es auch notwendig, im Zusammenhang mit der Veräußerung, sich mit Mietrechten zu beschäftigen.
In diesem Zusammenhang muss man zuerst drei Fallgruppen unterscheiden:
Der Gastronomiebetrieb befindet sich in einem Bestandobjekt, auf welches das Mietrechtsgesetz:
- Vollanwendbarkeit findet
- teilweise Anwendung findet
- oder auf welches das ABGB (allgemein bürgerliches Gesetzbuch) Anwendung findet
Vollanwendbarkeit des MRG
In der heutigen Kolumne beschäftige ich mich mit den rechtlichen Gegebenheiten bei der Vollanwendbarkeit des MRG (Mietrechtsgesetz). Unter der Voraussetzung dieser Vollanwendbarkeit – diese Frage ist im Vorfeld im zu prüfen – ist der Kündigungsschutz des Mieters für den Fall der Weitergabe der Mietrechte am stärksten. Grundsätzlich steht dem Vermieter für den Fall der Veräußerung der Mietrechte im Zusammenhang mit der Veräußerung des Unternehmens kein Kündigungsrecht zu, der Vermieter hat lediglich die Möglichkeit den Mietzins zu erhöhen, die entsprechende gesetzliche Bestimmung findet sich in § 12a des MRG.
Diesbezüglich trifft den neuen Mieter gegenüber dem Vermieter eine sogenannte Anzeigeverpflichtung. Das bedeutet, er muss dem Vermieter darüber informieren, dass er im Rahmen eines Unternehmenserwerbes in die Mietrechte eingetreten ist. Diese Verständigung muss nachweislich erfolgen, am besten durch persönliche Kontaktaufnahme oder mittels eines rekommandierten Schreibens.
Der Anhebungstatbestand nach § 12a MRG setzt weiter voraus, dass sich sowohl die wirtschaftliche als auch die rechtliche Einflussmöglichkeit in einem im Bestandobjekt betriebenen Unternehmen ändert (dies ist zum Beispiel bei der Abtretung von Geschäftsanteilen einer GmbH der Fall, oder bei einem Wechsel des persönlich haftenden Gesellschafters, …). Andernfalls kann das betriebene Unternehmen im Rahmen eines Veräußerungstatbestandes auf eine neue natürliche oder juristische Person übertragen werden.
Es ist daher aufgrund des gesetzlich gewährleisteten Anhebungsrechtes des Vermieters im Rahmen einer derartigen Transaktion wesentlich, bereits im Vorfeld zu prüfen, inwieweit tatsächlich eine Mietzinserhöhung greifen wird und in welchem Ausmaß diese Mietzinserhöhung erfolgen wird.
Ein erster Ansatz ist der sogenannte Immobilienpreisspiegel. Es empfiehlt sich auch einen entsprechenden Sachverständigen beizuziehen. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, in Städten mit einer Schlichtungsstelle, einen entsprechenden Antrag zu überreichen. In allen anderen Orten und Städten ist dieser Antrag beim zuständigen Bezirksgericht zu stellen.
Die mögliche Höhe der Anhebung richtet sich im Wesentlichen nach der Dauer des abgeschlossenen Mietverhältnisses. Die Erfahrung lehrt, dass die jährlich gegebene Mietzinsanhebung durch entsprechende Indexklauseln die Miete nicht im selben Ausmaß steigen lässt wie eine durch den Markt gegebene Mietzinsfestlegung bei Neuvermietungen.
Die Prüfung des angemessenen Mietzinses vor Abschluss eines Unternehmenskaufvertrages oder vor Abtretung von Geschäftsanteilen ist deshalb eine wesentliche Frage, da für den Fall einer erheblichen Mietzinsanhebung der Wert oder der Veräußerungserlös entsprechend sinken wird.
Abschließend möchte ich nochmals darauf hinweisen, dass meine Ausführungen keine Allgemeingültigkeit haben, sondern jeder einzelne Fall im Detail sowohl hinsichtlich der Anwendbarkeit des § 12a MRG geprüft werden muss, als auch die wirtschaftlichen Auswirkungen einer Unternehmensveräußerung verbunden mit der Übertragung von Mietrechten. Die Frage der Angemessenheit des Mietzinses hängt wesentlich von der Lage des Gastronomiebetriebes sowie der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der unmittelbaren Umgebung ab.
Bei meiner nächsten Kolumne beschäftige ich mich mit der Teilanwendbarkeit des MRG.
Mag. Klemens Mayer
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